Een lineaire hypotheek van € 350.000 bespaart u circa € 44.000 aan bruto rente ten opzichte van een annuïteitenhypotheek: maar uw eerste maandlast ligt wel € 480 hoger. Bereken hier het echte verschil voor uw situatie.
Adjust the variables below to simulate outcomes, compare rates, and see real-time projections.
A direct comparison of features, rules, limits, and eligibility requirements.
| Feature / Detail | Annuïteitenhypotheek | Lineaire Hypotheek |
|---|---|---|
Maandlasten in het begin | € 1.701 bruto per maand (bij € 350.000, 4,15%, 30 jaar): blijft gelijk zolang de rente vaststaat | € 2.183 bruto in maand één: daarna elke maand een paar euro lager |
Verloop van de maandlasten | Bruto vlak; netto stijgt licht omdat het aftrekbare rentedeel elk jaar kleiner wordt | Daalt elke maand, tot circa € 976 in de laatste maand |
Totale rente over 30 jaar | Circa € 262.500 bij de standaardinvoer hierboven | Circa € 218.500: ongeveer € 44.000 minder |
Hypotheekrenteaftrek (2026: max 37,56%) | Groter fiscaal voordeel, omdat de schuld en dus de rente langer hoog blijven | Hoogste aftrek in jaar één, maar het voordeel daalt snel mee met de schuld |
Opbouw van overwaarde | Traag in de eerste 10-15 jaar; na 10 jaar staat nog circa € 277.000 open | Snel en constant; na 10 jaar staat nog € 233.333 open |
Analyze the advantages and drawbacks of each financial product before making a decision.
Neem Sanne (32). Zij koopt een appartement in Utrecht en leent € 350.000 tegen 4,15% rente, 30 jaar vast. Kiest ze annuïtair, dan betaalt ze 360 maanden lang € 1.701 bruto. Opgeteld: ongeveer € 612.500, waarvan € 262.500 rente. Kiest ze lineair, dan begint ze op € 2.183 per maand, maar elke maand wordt het een paar euro minder. Haar totale rente: circa € 218.500.
Het verschil is dus ongeveer € 44.000 bruto — geld dat bij de annuïtaire variant naar de bank gaat, puur omdat de schuld langzamer daalt. Na de hypotheekrenteaftrek (in 2026 maximaal 37,56%) is het netto verschil kleiner, ruwweg € 27.000 tot € 28.000, omdat de annuïtaire lener juist méér rente aftrekt. Maar netto blijft lineair de goedkoopste vorm.
Waarom kiest dan toch ruim de meerderheid van de starters annuïtair? Omdat die € 44.000 besparing een prijs heeft die nú betaald moet worden: € 480 per maand extra in jaar één.
Banken berekenen uw maximale hypotheek op basis van de maandlast die u vanaf dag één moet dragen. Bij annuïtair is dat € 1.701, bij lineair € 2.183. Met hetzelfde inkomen kunt u annuïtair dus een duurdere woning financieren: dat is de praktische reden waarom de annuïteitenhypotheek de standaard is geworden op een krappe woningmarkt.
De grafiek hieronder laat zien wat er daarna gebeurt. De annuïtaire last blijft vlak op € 1.701. De lineaire last zakt onder de annuïtaire rond jaar 13 en eindigt op € 976. Wie lineair kiest, betaalt dus zwaar in het begin en licht aan het einde: precies andersom dan hoe de meeste carrières en gezinskosten zich ontwikkelen.
Let op het netto-effect: bij annuïtair stijgt uw nétto maandlast juist licht over de jaren, omdat een steeds kleiner deel van de betaling uit aftrekbare rente bestaat. Veel huiseigenaren worden daardoor verrast rond jaar 15.
Hier zit de pijn die in geen enkele rentetabel staat. Stel dat Sanne na zes jaar moet verkopen: scheiding, ander werk, wat dan ook. Met een lineaire hypotheek heeft ze dan al € 70.000 afgelost; met een annuïtaire nog geen € 40.000. Dalen de huizenprijzen in die periode, dan bepaalt dat verschil of ze met geld overhoudt of met een restschuld achterblijft.
De grafiek toont de openstaande schuld door de tijd. Na 10 jaar: € 277.000 bij annuïtair tegenover € 233.333 bij lineair. Pas in de laatste tien jaar lost de annuïtaire hypotheek echt hard af: dan bestaat de vaste maandlast grotendeels uit aflossing.
Praktische middenweg: vrijwel alle geldverstrekkers laten u de lening splitsen in een annuïtair en een lineair deel, en u mag daarnaast jaarlijks 10% tot 20% boetevrij extra aflossen. Zo koopt u de lagere startlast van annuïtair en dempt u het restschuldrisico zodra uw inkomen groeit.
Banken delen uw hypotheek in op basis van de verhouding tussen schuld en woningwaarde (loan-to-value). Zakt uw schuld onder bijvoorbeeld 90%, 80% of 65% van de woningwaarde, dan vervalt telkens een stukje risico-opslag: vaak 0,1 tot 0,2 procentpunt rente per stap. Omdat een lineaire hypotheek sneller aflost, bereikt u die kortingen jaren eerder dan met een annuïteitenhypotheek.
Wie annuïtair kiest, kan hetzelfde effect kopen met boetevrije extra aflossingen op momenten dat het uitkomt: een bonus, een erfenis, de jaarlijkse 10-20% ruimte. Vraag de bank wel actief om de renteklasse aan te passen; dat gebeurt bij veel geldverstrekkers niet automatisch bij extra aflossen, alleen bij een nieuwe taxatie of op verzoek.
Kortom: de vorm bepaalt uw startpositie, maar uw aflosgedrag bepaalt de eindafrekening. Een annuïteitenhypotheek met discipline verslaat een lineaire hypotheek zonder: gebruik de simulator hierboven om uw eigen omslagpunt te vinden.
Voor de meeste starters is de keuze in de praktijk al gemaakt: de bank toetst op de eerste maandlast, en die ligt bij lineair € 480 hoger. Wie die last wél comfortabel draagt, denk aan tweeverdieners die minder lenen dan hun maximum, koopt met een lineaire hypotheek dezelfde woning voor tienduizenden euro's minder totale kosten. Een 50/50-combinatie van beide vormen is een reële middenweg die adviseurs vaak voorstellen.
Starters en kopers die op of nabij hun maximale leencapaciteit zitten, of die de eerste jaren bestedingsruimte nodig hebben voor verbouwing of gezin.
Kopers die ruim onder hun maximale hypotheek blijven, de hoge startlast kunnen dragen en de laagste totale kosten over 30 jaar willen.
The rules and figures on this page are researched from official primary sources:
